買到瑕疵屋,怎麼辦?

買房子是人生中一筆很大金額的消費行為,由於動輒數百、上千萬,所以大家當然都希望自己中意的房子完好無缺,但偏偏不管是新成屋或是中古屋,都常常聽到新聞上「建商施工品質差…」、「屋主隱瞞涉嫌詐欺」、「買到漏水屋提告敗訴」等糾紛不絕於耳。

以下是我的親身經驗,從簽約後不到一個禮拜,那種買房子很開心的心情就消失無蹤,之後大概一個月都處在思考仲介或屋主有哪些漏洞、要怎麼寫存證信函的痛苦生活中,這期間也看很多判決書、諮詢很多律師,找了很多資料

以下就以中古屋為例,綜合整理:

解約沒有想像中容易
雖然看到可能覺得很奇怪,花了好幾百萬,為什麼買到瑕疵屋不能解約?(連去商店買到瑕疵品都可以退換貨了),問題就出在房子是一種獨特的商品,民法雖規定發現瑕疵可以解除其契約或請求減少價金,但還是要依照情形判斷一般來說房屋買賣契約都是至少幾百萬,如果只花一些錢就可以修補瑕疵,那法官會覺得這樣解約對屋主來說太不公平了,所以一般來講,買賣中古屋發生漏水去提告訴求解約難度很高,除非是誇張的大漏水,或有證據證明屋主隱瞞。

另外,是否為重大瑕疵,例如:兇宅、海砂屋、輻射屋,也還要經過檢驗或認定,我印象中找資料時看過的糾紛,感覺對消費者也很沒保障:

凶    宅:社區內有發生過意外?命案發生但沒死在這間屋內算不算?
海砂屋:好幾間檢驗機構,只有房仲業者找來的機構,檢驗出來低於標準值!

第 359 條: 買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

減少價金,不易滿意
這期間我也看了很多判決書,發現有一個case判決減少1/3價金(總價350萬,拿回100多萬),但這案例賣方不僅刻意隱瞞,而且還用不太好的方式修補瑕疵出售,且賣方在言詞辯論又沒到場,等於放棄了申辯的權利,所以最後才能順利得到減少1/3價金的判決

漏水案例鬧上法院,大多都會委由「建築師公會」或「土木技師公會」檢測,並開列修復費用,法院會依此報告參考到底賣方要賠償多少,但我覺得杯水車薪!畢竟這個費用不是「重新施做工程」而是「修復到可使用狀況」
我發生的case,找廠商估價全部重做+補強至少15萬,可是修補單點滲漏的話可能只花不到1、2萬,所以對於要賣房子的屋主,會選擇哪一種呢?我覺得這是人性,她當然只要做到最低限度,交屋當天沒漏就可以了,何必花大錢重做+補強。

所以若在買賣一開始還有機會踩煞車的時候就發現瑕疵,一定要想清楚,是否最後要花幾百萬買漏水屋?之後提告拿回的金額,可能連付律師費用都不夠,純粹只是為了出一口怨氣!

即使決定買下也要拿到可供日後修補的金額再說,這裡還不算日後的房價減損,畢竟善良百姓還是希望在出售時據實告知下個買方,避免日後麻煩呀!

買到瑕疵屋怎麼辦
買房子若真的發生任何狀況,千萬不要只聽信仲介的片面說詞,我還記得仲介說:「在屋主願意修的狀況,加上漏水不算是重大瑕疵,不可能減少價金,即使你告上法院還是很難,更別說解約了!」

但仲介的話有點奇怪,為什麼?

因為一切都是有可能的,只要仲介去談,但仲介願不願意稍微站在買方立場去跟屋主談,就大有學問了!我們一開始都不知道為什麼仲介一直站在屋主立場對我們威嚇?難道只因為仲介收賣方4%,我們2%(都還沒付仲介費就不協助了,我們怎麼敢買),後來在我打電話去問履保帳戶還剩下多少錢時,我就懂囉!原來仲介早在簽約當天就把賣方服務費扣掉了~!

一、知己知彼──諮詢律師

發現問題最好趕快去諮詢律師,不要為了省小錢,連自己的權益損失都不知道,律師除了可以仔細檢視與仲介、屋主簽訂的合約內容有沒有什麼缺失,還可以協助了解一下自己在法律面的優勢,更可以建議後續該進行的動作如發存證信函要寫什麼重點,避免買方這邊不小心沒注意到,反而違約了!到時候有可能被賣方和仲介催告要履約。

若沒有熟識的律師,也有很多法律資源可以利用,例如:立委法律諮詢、法律扶助基金會、市公所法律諮詢等等。素質雖然不一,但至少我問過的都非常仔細,也都把我提供的文件看完再給建議,但趙先生在新竹詢問的,就沒這麼好運了,可能剛好都碰到比較沒耐心的律師吧!

不建議只是在網路上找資料,因為真是太容易就看到受過仲介教育訓練的回答,我相信有空上線回答問題的人,仲介比例應該比律師多吧,那很容易誤導方向的,就像發生事情之後我有請家人詢問熟識的房仲,我發現房仲受的那套教育訓練,會讓他們講出一樣的話,在我聽來怎麼跟律師講的差異有點大呢?

二、仲介方面

仲介方若可能有什麼疏失造成權益受損,一定要發揮最大毅力,用力投訴

1.總公司
如果你的仲介是直營店系統的話,那總公司客服一通電話下來,他們一定會拿出最大誠意來協助解決。但很不幸本人碰到的是擁有最全國龐大且綿密數百家品牌的這間仲介公司,打去總公司只被客服人員回覆搞的更生氣。

(投訴企業後15天內若沒有得到妥適處理,就再循2、3管道投訴)

2.消基會 http://www.consumers.org.tw
不要以為消基會是民間單位效用不大,因為消基會有個叫做消保牧場的單元網站http://www.consumers.org.tw/unit910.aspx,上面不定期公布業者黑名單,我仔細研究過,除了一些固定上榜的公司外,其他公司還是多少要點面子的,最後都會協助處理,消基會的申訴要準備書面資料寄過去,我的經驗是大概2週時間就會收到消基會的公文了!
另外,由於消基會是民間單位比較沒有經費,還是多少希望利用這個資源的民眾可以做點貢獻,我覺得使用者付費是相當合理的事情。

3.消保會 http://www.cpc.gov.tw/
行政院消保會的設計就是要協助消費者的,也有方便的線上申訴可以使用,但第一次申訴只會將案件送達相關單位,例如仲介就是市政府的地價科管,地價科會發文給仲介請他們要妥適處理,並且檢附一些買賣房屋的文件到政府說明,最後再由地價科將業者說法透過公文回覆給消費者。

心得→仲介若很敢講,政府單位也不能怎樣。

對於第一次申訴的處理結果不滿意,就可以趕快再提第二次申訴,第二次申訴其實是排定一個日期,由消保官協助主持會議,目的也是希望可以解決事情,不過要有心理準備,消保官的案件非常非常多,要等一段時間。我第二次申訴後,大概過了20天收到開會通知,後來由於調解委員會談成,就取消了!

心得→消保官真的很忙,所以平常若一些小事還是不要隨便申訴。

4.仲介公會
仲介公會……嗯,大家了解其中的利害關係吧,在彼此互相競爭的前題,若敵方出了什麼狀況,應該會很開心的用力協助消費者,可是我這次申訴仲介公會,即使是每天寄信了,但仲介公會都沒有回應

算了…

5.媒體
企業最不希望的就是壞事傳千里,但若直接投訴水果報或數字週刊,可能造成爽度無限之後僵掉的後果,因為或許本來有機會和解的(仲介不收服務費或收少一點),一旦鬧上電視,萬一仲介見笑轉生氣,卯起來請出企業律師跟你搏鬥,可能不一定對自己有利,畢竟仲介都有長期合作的法律顧問以及律師,建議還是不要輕易使用這種只有爽度的工具。

三、屋主方面

屋主是自然人不是企業,所以不能以屋主為目標去投訴消保官或消基會,買賣契約更沒有審閱期的問題,屋主若在現況說明書勾選無漏水,交屋前發生漏水卻不負擔保責任的話,就不用多談,直接提告。

但麻煩的是屋主願意負擔保責任,卻偏偏不是做完整工程,而是東補西補讓你感覺整間房子充滿了補丁,這種狀況只能說真讓人很痛苦!處理方式:

1. 透過仲介談
若你碰到的仲介是很可靠的,也願意幫助協調,那麼一開始建議由仲介去談,甚至連發現瑕疵的存證信函也可以請仲介發,畢竟用存證信函交筆友真的很花錢。存證信函正本要給屋主,副本給仲介,一封要花快200元。我總共寄了3次花了5、600呢! 更別提在郵局處理的時間。

本人碰到這間擁有最全國龐大且綿密數百家品牌的仲介公司,不要說幫我寄了,甚至還會寄給我存證信函!我們也懷疑屋主回給我的存證信函,疑似也委由仲介看過,不然誰會那麼無聊,特地大老遠跑到仲介店面旁的郵局寄,郵戳會說話呀!!!不要把我們當作笨蛋。

2. 申請地方調解委員會
若仲介很不中用,只會打電話來跟你說「屋主很不高興」,那建議也不用浪費時間了,試著聲請調解委員會,爭取有「地方公道人士在場的地方」直接跟屋主當面談,不知道屋主電話也沒關係,可以在聲請書上註明屋主透由仲介連絡,把仲介電話也附上去

地方調解委員會現場談判實例,請參考之前po過的這篇http://sloya.blogspot.com/2010/07/blog-post_14.html

3. 提起訴訟
(1)還沒確定提告前,建議先到裁判書http://jirs.judicial.gov.tw/FJUD/ 查詢了解自己籌碼有多少、有沒有勝算,可能狀況有哪些,自己能承受的狀況是什麼,有沒有時間跟他這樣耗

(2)確定要提告的話,就委任律師去處理吧!以免弄巧成拙。

總之,這段處理期間真的很煩,記得態度一定要堅定,稍一軟化之後受害的就是自己,雖然這次的事件讓我們破財,但也學到非常多

市面上很多書籍都是敎你買哪裡、怎麼看屋,但卻比較少由案例出發,告知民眾該怎麼處理,畢竟我想大家都會覺得「自己不會這麼倒楣吧!」可偏偏就真的會出事。

後來找資料也看到一本《不動產疑難雜症解析──增訂版》由資深地政士趙坤麟先生所撰,看完相當推薦,用詞淺顯易懂,與許多律師撰寫的書籍不同,買賣屋之前當作參考,也希望這些知識大家一輩子也不需要用到。

留言

  1. 你的網誌超讚的!!!

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  2. 柔柔妳好,我也遇到跟妳一樣買到漏水屋的問題,現在一個頭兩個大,我的msn是intern720427@hotmail.com
    方便跟妳交流及詢問嗎??拜託了~~~

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  3. 妳好,最近的問題和詢找的管道幾乎是這樣,想和您請教問題,方便加入妳的賴嗎?

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  4. 歡迎聯繫:edit603@gmail.com

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  6. 你好 有問題想請教 方便加瀨嗎>"<謝謝

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    1. 抱歉喔~工作比較不方便看line,若有幫得上忙的地方可以直接留言

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  7. 你好 有問題想請教 方便加瀨嗎>"<謝謝

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